厦门房价这么涨，到底有没有道理？
来源：佳馨冰 发布时间：2009-08-10 09:44:00
【小编八达整理推送】
前几天，在公车上，听到两阿姨在聊房价，她们说，其实今年生意特别不好做，很萧条，物价又在涨，而厦门房价也一直在涨，真是没有道理啊。
房价这么涨，到底有没有道理呢？房价为什么涨呢？还会再涨下去么？
首先我们来看一下影响房价的几个主要因素：
1．从经济学的概念来说，住房的存量市场决定住房的均衡价格。截止09年6月末，厦门市商品住宅存量仅为143万平方米，相比年初的292万平方米，存量被迅速去化50%以上，若没有新的供给跟上，剩余的存量不用半年就可去化。但几个规模较大的项目“罗宾森广场二期”、“海峡国际社区”、“云顶至尊”、“禹洲。香槟城二期”未推的量约130万平方米；另其他一些正准备推向市场的量约446万平方米，将在未来两三年内推向市场。两者相加，供应量将达589万平方米，而即使是行情最好的2007年的去化量才达317万平方米，因此未来短期内，厦门房地产市场商品住宅供给量依然十分充足。（以上住宅供给量及去化量分析参考8月6日的《厦门日报》中由新景祥市场研发部撰写的《未来楼市不差房》）
2住房需求量自然也是决定房价的另一主要因素。供给量和需求量的多少决定了商品的价格。在我认为，厦门的房市其实是不缺需求的。因为，如果经济条件允许的情况下，如果觉得是个合适的机会下手的情况下，谁不愿意在这么一个美丽温馨的小城市拥有一个自己的家呢？我认为，购买人群有以下几类：⑴闽南三角洲一带，这一带经济发展较福建其他地区较快，可以说是他们买房不差钱，而且要大套（因为家庭人口较多且不差钱），一般买的是三房或四房。 我接触的很多闽南人在厦门都有好几套房子。⑵福建其他地区的消费者，这一类人买房一般有三个目的，一是为自己养老，很多人愿意来厦门这个气候适宜的城市养老；二是为了小孩先备着，厦门是福建人选择在福建工作的首选，很多家长在小孩读大学时，就在厦门为他买好了房子；三是投资，可能大家觉得厦门房子增值可能性相对较大。⑶厦门本地人。一是为孩子准备婚房。据我观察，其实厦门本地人父母和儿子媳妇住在一起的较少，一般是为他再买一套结婚用，三房两房的都有需求。二是投资，取得租金收益和升值收益。⑷改善性住房。似乎中国人对房子的梦想是永恒不变的，条件好了总是希望有更好的住房相配比。这就如“佳洁士牙膏”的选择，每种人群都能找到你合适的牙膏，房子亦如此。岛外的改善到岛内，两房的要改善到三房，三房的要改善到楼中楼，楼中楼要改善到独栋别墅。别墅呢？之前认识一个客户要贷款600万，我问他什么用途，想买一个别墅结婚用。我说，你现在不是已经住独栋别墅了么？他说，现在住的已经旧了，九几年的了。我说，噢，这样啊。改善改善，生活一直在改善，住房也要一直在改善，人啊，是永远不知足的。⑸为了小孩读书再买房的。只要是好学校边上的房子，价格是很难降下的，因为小孩是宝贝，家长希望给他们最好的环境读书。还有很多其他人群呢。。。我觉得是不缺需求的，关键是如何让这些有需求的消费者觉得目前是最好的买房时机，那他们就下手买了。09年上半年房价这样涨，就是刺激了这部分人的需求，税收低，且大家都认为会涨，就赶紧买啦。“买涨不买跌”，中国人向来如此。
3. 政府的货币政策和其他经济政策当然也是个重要因素。上半年如此火爆的房市当然也得益于政府宽松的货币政策。按揭贷款利率最低可以到七折，年利率仅4.158%，按揭最高可以贷到八成，二套房的政策也放宽了很多，税收政策也异常优惠。这些政策也确实成为房价的推手，同时刺激了经济。而下半年的政策到底是怎样呢？近两月，银监局也不断下发文件，收紧二套房的贷款，加紧对贷款用途的审查，严禁进入股市。接下来，也有听说，可能会微调货币政策。如此，会给飞奔的房市减速么？这，就要看接下来的政策力度大小。但，我想，目前应该不会特别大，微调。具体要看今后市场的反应如何。政府，对于房价这个问题，其实是特别矛盾的。他，不希望房价一直涨，因为越来越多的人买不起房子了，社会在进步，人们却连之前的人人有居所这基本需求都不能满足，是进步么?他，不希望房价一直降。开发商一直是纳税大户，财政的主要税收来源。再则，房地产行业其实间接影响到其它十七个行业的生存，如钢铁行业，建筑行业，建材市场，房产装修市场等等，当然还有我们随处可见的房地产中介，我觉得看一个地方房产繁荣不繁荣，可以看中介多不多。去年，中介方一个个倒闭，而今年春风吹又生，遍地开花。这十七个行业关系到我们国家的经济命脉，你说，政府能不管他们死活么？
上面所提是影响房价的三个主要因素。那么房价这么涨到底有没道理呢？
很多人说没有道理。
1.正如开篇阿姨说的，今年赚钱特不容易，经济不如以往好，买房太困难了，房价一直涨，没有道理。
2．很多人说，需求其实没有那么多，而各地的房子空置率很高，所以房子不会再涨了。
3．如果接下去，国家政策由宽松转向紧缩，有可能就抑制房市的发展。但是政策如何，who knows？
也有人说有道理。
1．很多人在预期我国有可能通货膨胀。很多人问我，如果通货膨胀，我们该怎么办？抵制通货膨胀的有效方式，就是投资实物资产，房产和黄金等。从这个角度而言，应该买房。在20世纪20年代的德国、匈牙利等国，通货膨胀率达到惊人的高度，甚至超过每月50%，在这种情况下，企业常常是一天发两次工资，而工人们一领到工资，就立即冲进商店，以赶在货币贬值的之前将它用掉。当然中国目前还不至于到恶性通货膨胀的状态。而中国目前面临的是通货膨胀还是通货紧缩，这也是近期一个颇具争议的问题，有待细细分析。
2．房产确实是有这个需求的，尤其在厦门岛内这块稀缺土地上。
其实房价这个东西还是很玄忽的，就像08年有几个预测到09年市场的火爆，如果真预测到的话，08年大家就下手了。呵呵~~这场景很像08年一个基金公司的副总来讲演经济形势一样，描述了一个场景，在冰天雪地下，一群企鹅在找水喝，突然发现一个冰窟窿，大家都不敢跳下去，而有一只企鹅忍不住了，跳了下去，发现底下有好多水，之后，其他企鹅也跟着扑咚扑咚跳下去。其实后来股市的发展也就是如此。
我还认为，房价和股价一样，取决于大家的预期，若大部分人预期房价会涨，它就会涨，因为这一大部分人都去买了或者建议其他人买；若大部分人预期房价会跌，它就会跌，因为大部分人都不敢买。这，又是一个博弈。
以上，只是我在这台风天，在家中得出的粗浅的想法。朋友们，你们认为呢？房价这么涨，有没道理？给我点意见。
房价这么涨，到底有没有道理呢？房价为什么涨呢？还会再涨下去么？
首先我们来看一下影响房价的几个主要因素：
1．从经济学的概念来说，住房的存量市场决定住房的均衡价格。截止09年6月末，厦门市商品住宅存量仅为143万平方米，相比年初的292万平方米，存量被迅速去化50%以上，若没有新的供给跟上，剩余的存量不用半年就可去化。但几个规模较大的项目“罗宾森广场二期”、“海峡国际社区”、“云顶至尊”、“禹洲。香槟城二期”未推的量约130万平方米；另其他一些正准备推向市场的量约446万平方米，将在未来两三年内推向市场。两者相加，供应量将达589万平方米，而即使是行情最好的2007年的去化量才达317万平方米，因此未来短期内，厦门房地产市场商品住宅供给量依然十分充足。（以上住宅供给量及去化量分析参考8月6日的《厦门日报》中由新景祥市场研发部撰写的《未来楼市不差房》）
2住房需求量自然也是决定房价的另一主要因素。供给量和需求量的多少决定了商品的价格。在我认为，厦门的房市其实是不缺需求的。因为，如果经济条件允许的情况下，如果觉得是个合适的机会下手的情况下，谁不愿意在这么一个美丽温馨的小城市拥有一个自己的家呢？我认为，购买人群有以下几类：⑴闽南三角洲一带，这一带经济发展较福建其他地区较快，可以说是他们买房不差钱，而且要大套（因为家庭人口较多且不差钱），一般买的是三房或四房。 我接触的很多闽南人在厦门都有好几套房子。⑵福建其他地区的消费者，这一类人买房一般有三个目的，一是为自己养老，很多人愿意来厦门这个气候适宜的城市养老；二是为了小孩先备着，厦门是福建人选择在福建工作的首选，很多家长在小孩读大学时，就在厦门为他买好了房子；三是投资，可能大家觉得厦门房子增值可能性相对较大。⑶厦门本地人。一是为孩子准备婚房。据我观察，其实厦门本地人父母和儿子媳妇住在一起的较少，一般是为他再买一套结婚用，三房两房的都有需求。二是投资，取得租金收益和升值收益。⑷改善性住房。似乎中国人对房子的梦想是永恒不变的，条件好了总是希望有更好的住房相配比。这就如“佳洁士牙膏”的选择，每种人群都能找到你合适的牙膏，房子亦如此。岛外的改善到岛内，两房的要改善到三房，三房的要改善到楼中楼，楼中楼要改善到独栋别墅。别墅呢？之前认识一个客户要贷款600万，我问他什么用途，想买一个别墅结婚用。我说，你现在不是已经住独栋别墅了么？他说，现在住的已经旧了，九几年的了。我说，噢，这样啊。改善改善，生活一直在改善，住房也要一直在改善，人啊，是永远不知足的。⑸为了小孩读书再买房的。只要是好学校边上的房子，价格是很难降下的，因为小孩是宝贝，家长希望给他们最好的环境读书。还有很多其他人群呢。。。我觉得是不缺需求的，关键是如何让这些有需求的消费者觉得目前是最好的买房时机，那他们就下手买了。09年上半年房价这样涨，就是刺激了这部分人的需求，税收低，且大家都认为会涨，就赶紧买啦。“买涨不买跌”，中国人向来如此。
3. 政府的货币政策和其他经济政策当然也是个重要因素。上半年如此火爆的房市当然也得益于政府宽松的货币政策。按揭贷款利率最低可以到七折，年利率仅4.158%，按揭最高可以贷到八成，二套房的政策也放宽了很多，税收政策也异常优惠。这些政策也确实成为房价的推手，同时刺激了经济。而下半年的政策到底是怎样呢？近两月，银监局也不断下发文件，收紧二套房的贷款，加紧对贷款用途的审查，严禁进入股市。接下来，也有听说，可能会微调货币政策。如此，会给飞奔的房市减速么？这，就要看接下来的政策力度大小。但，我想，目前应该不会特别大，微调。具体要看今后市场的反应如何。政府，对于房价这个问题，其实是特别矛盾的。他，不希望房价一直涨，因为越来越多的人买不起房子了，社会在进步，人们却连之前的人人有居所这基本需求都不能满足，是进步么?他，不希望房价一直降。开发商一直是纳税大户，财政的主要税收来源。再则，房地产行业其实间接影响到其它十七个行业的生存，如钢铁行业，建筑行业，建材市场，房产装修市场等等，当然还有我们随处可见的房地产中介，我觉得看一个地方房产繁荣不繁荣，可以看中介多不多。去年，中介方一个个倒闭，而今年春风吹又生，遍地开花。这十七个行业关系到我们国家的经济命脉，你说，政府能不管他们死活么？
上面所提是影响房价的三个主要因素。那么房价这么涨到底有没道理呢？
很多人说没有道理。
1.正如开篇阿姨说的，今年赚钱特不容易，经济不如以往好，买房太困难了，房价一直涨，没有道理。
2．很多人说，需求其实没有那么多，而各地的房子空置率很高，所以房子不会再涨了。
3．如果接下去，国家政策由宽松转向紧缩，有可能就抑制房市的发展。但是政策如何，who knows？
也有人说有道理。
1．很多人在预期我国有可能通货膨胀。很多人问我，如果通货膨胀，我们该怎么办？抵制通货膨胀的有效方式，就是投资实物资产，房产和黄金等。从这个角度而言，应该买房。在20世纪20年代的德国、匈牙利等国，通货膨胀率达到惊人的高度，甚至超过每月50%，在这种情况下，企业常常是一天发两次工资，而工人们一领到工资，就立即冲进商店，以赶在货币贬值的之前将它用掉。当然中国目前还不至于到恶性通货膨胀的状态。而中国目前面临的是通货膨胀还是通货紧缩，这也是近期一个颇具争议的问题，有待细细分析。
2．房产确实是有这个需求的，尤其在厦门岛内这块稀缺土地上。
其实房价这个东西还是很玄忽的，就像08年有几个预测到09年市场的火爆，如果真预测到的话，08年大家就下手了。呵呵~~这场景很像08年一个基金公司的副总来讲演经济形势一样，描述了一个场景，在冰天雪地下，一群企鹅在找水喝，突然发现一个冰窟窿，大家都不敢跳下去，而有一只企鹅忍不住了，跳了下去，发现底下有好多水，之后，其他企鹅也跟着扑咚扑咚跳下去。其实后来股市的发展也就是如此。
我还认为，房价和股价一样，取决于大家的预期，若大部分人预期房价会涨，它就会涨，因为这一大部分人都去买了或者建议其他人买；若大部分人预期房价会跌，它就会跌，因为大部分人都不敢买。这，又是一个博弈。
以上，只是我在这台风天，在家中得出的粗浅的想法。朋友们，你们认为呢？房价这么涨，有没道理？给我点意见。
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