【小编八达整理推送】

    YY最近看岛外房地产价格有所松动，特别是每天看厦门国土资源局网站上公布的剩余房产数量不断下降，心有所动。于是到同安凤凰城，同城湾看了下房。先是看中了凤凰城一户型，咨询一下，说是只剩2套，而且是1楼，因为各方面比较满意，第二天又杀去想更深入了解一下。没想到只隔一天，售楼小姐就说，这户型只剩一套西晒的了。到同城湾了解一下，也都是号称很多都卖完了，只剩一两套歪瓜裂枣。yy很郁闷，难道说房地产开始复苏了？

    而每天从厦门国土资源局网站上查询的结果是每天都有大量房产成交。单同城湾2月24号就成交了8套，而当天我就耗了半天在同城湾售楼处，没发现有这么热火啊。

    我怀疑是开发商故意把好户型的楼盘先藏起来，把西晒的，不通风的户型先销出去。特别是在凤凰城的一份文件里发现其中有个人名一下买了4套房，更加深我的怀疑。

    我上网查询了一下，发现有类似报道：以下是两个转帖：
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换手率揭密：货比三家寻新房 开发商暗箱操作  

房产之窗网 2004年11月10日15:22 新闻晚报 赵文屹 戚潇锦  

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　　今年，上海市房地产交易中心网上备案登记系统里引进了股市“换手率”的概念。股市里个股换手率高说明了该只股票的市场表现活跃。然而，在交易中心网上备案系统里，楼盘换手率的意义显然不同于股市，《上海楼市》对有关换手率现象做了一个彻底调查。
　　货比三家寻“新房”
　　在众多换手率较高的楼盘中，常碰到购房者千辛万苦预定了一套房源后，却发现该楼盘的楼盘品质、周边配套等因素都不如同一区域的另一楼盘，或其它区域的楼盘，于是撤消预定合同。
　　在本市西北角的购房的刘先生就属于这种情况，他原先在该地区看中了一个混合型社区楼盘，116平方米的二房面积还算适中，小区规划有商业街，周边生活配套设施完善，出行也较为方便。可这套二房的房子是全装修房，对于凡事喜欢自己动手的刘先生来说，不免有些遗憾，但在售楼小姐的热情介绍下，刘先生在看房当天就预定了该房。
　　预定该房后，刘先生在离原先预定楼盘几条街远的地方又发现了另一个楼盘。从地理位置上讲，该案不如原先预定的楼盘，但它体量庞大，地块齐整，更重要的是该案为毛坯房，正好能满足刘先生自己装修的想法。另外，从价格上看，因为地理位置的相对偏远和目前配套设施的相对不完善，该案的房价同原先预定楼盘的房价也存在一定的差距，除去900元/平方米的装修费，两案还有500元/平方米的差价，刘先生权衡以后，决定退掉原来预定的房子，在这个毛坯楼盘里选一套二房安个家。
　　开发商暗箱操作
　　开发商营销策略也是楼盘换手率偏高的原因之一，开发商的暗箱操作模式，说明房地产市场有待进一步规范，方能还购房者一个透明的市场。
　　赵小姐是某外企的白领，前段时间经人介绍，看中了浦东一处江景高档全装修房，但三个月前打电话到该楼盘售楼处，得到的答复是无房可售。到网上房地产备案系统里查询，也确实显示该楼盘的大多数房源呈粉红色或黄色，已经被预定或已签合同，这使一心想买该楼盘的赵小姐满是遗憾。
　　后来她因工作原因出国了两个月，回来后上网查询该楼盘情况，原以为该楼盘已经清盘，但浏览该楼盘信息后发现，两个月前该楼盘预定或已签合同的房源现在好多又变成了绿色。另外，查看该楼盘换手率统计，竟然排在所有楼盘前列。赵小姐觉得事情有蹊跷，打电话到售楼处去，得到的答复是有房源可售，但房价比前两个月每平方米上涨了整整300元。
　　这种情况的出现缘由在于开发商，开发商采取内部预定的方式，把房源大部分预定完毕，造成房源紧张的表象，等房价上涨后，再撤消预定，放出房源，房价也自然就涨上去了。此类楼盘在网上房地产备案系统里显示出来的情况就是换手率偏高。
　　另外，购房者对自己购买的楼盘有信心，把小房换成大房，也是导致楼盘换手率较高的原因之一。
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    一楼盘合同终止率超六成不排除开发商暗箱操作

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房地产门户-搜房 2008-7-31 9:03:00
  
  今日焦点:



原因1:合同终止没按类别统计

有业内人士认为,国土局把各种原因所引起的合同终止统计在内,而没有按类别来统计。比如说,有客户到售楼处订了一套房子,然后双方约定下星期签约,但客户可能因为某种原因没去,而推迟几天签约。这种情况可能就被国土局当作合同终止来统计,但事实上很多楼盘的客户不可能按时过来签约。

另一业内人士则表示,国土局所统计的合同终止实际上包括了预售合同终止和定金合同终止两种类型。定金合同终止主要是因为当事人约定期限较短,如果到期未完成签约,备案系统就会予以自动撤销,也有小部分合同终止是由于当事人换房、退订等所造成的。

“有些业主决定购买并与开发商签署了合同,但后来再提出来改单位,这时就得终止原先的合同。这样的例子在部分楼盘也比较常见,比如×波湾。”天域置业副总监黄民林说道。

原因2:开发商营造销售火爆现象

尽管国土局没按合同终止的不同情况对其进行统计,但采访中有部分业内人士认为,从统计表上的数据可以看到,大多数楼盘的合同终止率在10%以下,与此相比,无论从哪种角度分析,合同终止率超过两成以上的楼盘都显得有点异常。这当中不排除有开发商人为造成市场火爆的假像。

在中山从事房地产策划多年的林先生就表示,一个楼盘的合同终止率超过10%,就应该属于不正常的。因为房子价格非常高,一般人买房都不会如此儿戏。而且一旦违约的话,违约者还得承担一定的损失,所以一般的购房者不会轻易跟开发商终止合同。

对于个别楼盘出现较高的合同终止率,林先生分析,这可能有多方面的原因。一种原因是客户对市场前景不看好而退订,或者因为楼盘质量出现问题而导致大批购房者退订,但这两种情况相对并不多；另一种可能则是,在楼市低迷时开发商自己进行销控,以实现开盘的热销局面。而签约的人根本不必为毁约买单。但这种情况外人很难求证。

“如果市民看到某个楼盘一开盘就卖得那么好,那么它再次开盘时,肯定会吸引很多人前来购买。消费者都有从众心理。”林先生说道。

【揭秘】

“这种模式在行内很普遍”

如果有开发商通过人为因素来营造销售火爆现象,使得部分楼盘的合同终止率较高,那他们是如何操作的?对此,记者采访了从事楼盘销售已经有11年的李先生。尽管现在已经不再从事楼盘销售,但李先生依旧相当熟悉楼盘销售过程中的各种猫腻。

“这除非是房屋质量出现较大问题,或者房价急剧下跌,否则一个楼盘正常的合同终止率应该是很低的,很少会超过10%。事实上,如果多数购房者在签订合同后再毁约,开发商也不会允许他们这么做,肯定会通过各种方法将它们卡住。所以一个正常的楼盘如果出现较高的合同终止率,极有可能是开发商托人签了合同再将其撤销,这实际上是房地产行业一种很普遍的操作模式。”李先生说道。

李先生透露,部分开发商或楼盘代理销售商会托人购房,有的是用销售人员的亲戚朋友名义购买,有的则干脆用建设方施工人员的身份证去买房,然后再办理撤销。在营造出销售火爆的情景后,开发商再在适当的时机让这些人毁约,将腾出的房子再次销售出去。

“除了让消费者感到楼盘销售火爆外,开发商事实上还有一个重要的意图:暂时性地解决资金紧张问题,特别是今年。开发商如果资金出现紧缺,有可能会自己找人将部分房子买下来,得以从银行暂时借到部分款项渡过难关。这个方法在上世纪90年代就很流行了。”李先生说道。

而对于部分楼盘合同终止率过高这一现象,国土局相关负责人表示,解除购房合同是开发商与置业者双方的行为,目前他们还不会对合同终止率较高的楼盘进行清查。
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    而我现在担心是，我看上的户型是真的被买家买空了还是几个月后又会变出来卖？鱼塘里的业内认识给支支招。