让买房者换个角度看房价，教你怎样杀中介、找房源
来源：小狐狸不坏 发布时间：2009-04-13 14:11:36
【小编八达整理推送】
让买房者360度看房价，教你怎样杀中介、找房源。。。。（9000多字，看了累，但对于关注房子中的你绝对有好处，请细心看完――相信我，这是我两年来最用心的一个帖子，句句原创、字字用心）。这帖子很白话、没有什么复杂的推理和模型，真心希望大家能耐心看下，但请那些自己归属与特定利益团体、心态不中正、只会谩骂不讨论者就别来凑热闹了
决定房价的因素有哪些？这些因素又是怎样互相联系作用于房价的？是不是新闻、专家对房价的评论都是老生常谈，没有意义了？。。。这些等等再谈，先告诉心急的鱼鱼怎样杀中介。
要杀中介，首先要破除两个误解，一中介有价格同盟，二中介都死抬价格好多收中介费。弱智的谣言，等下解释。。。
决定房价的因素有哪些？这些因素又是怎样互相联系作用于房价的？是不是新闻、专家对房价的评论都是老生常谈，没有意义了？。。。这些等等再谈，先告诉心急的鱼鱼怎样杀中介。
要杀中介，首先要破除两个误解，一中介有价格同盟，二中介都死抬价格好多收中介费。弱智的谣言，等下解释。。。
我刚订了一套房子，寻房源途径有三：1、中介门店2、网上中介（xmhouse或小鱼上的中介信息）3、开发商。如果通过网上或跑社区联系房主就不算什么大众途径吧，毕竟现在这样的房源很少。这里只说通过中介找房，先不要急着跟中介看房，你看中哪个楼盘就在它附近寻找多个中介（不同品牌的），或是在xmhouse上搜索（网上很多信息是过时或假的，但10%以上的是真信息，花些电话费和时间来联系中介甄别信息将帮你省1至数万元），当有两个中介向你报同一户时，告诉中介你不看房，但对这套房子很有意向，非常想买，你已知道别家中介有同样的房源，要随哪家看就看哪家的中介费便宜，而且另外一家已报了个比较低的中介费。（大部分房主都会在很多家中介同时挂出房子，这个中介比较清楚）同时，在与中介谈价的过程中表明你知道中介能拿到银行反点、担保、评估抽成等好处（银行反点不知厦门有没有，很多城市都有。如果房东的房子需要解压担保，那么中介帮忙找担保也是有好处的，如果解压费用由房东出，那么你可以暗示中介哦。。。中间的技巧自己能想到吧）
这就是我用的技巧，用在很多中介都好用，甚至你只找到一个中介有中意的房子也可以用这招忽悠。最后我在*厦房产买了房子，中介费3.5折（据说这个中介打折很难），在这个过程中我发现不但是不同的中介会有中介费用折扣的竞争，连同一品牌的不同店都会如此竞争，这和他们的抽成激励制度是一种因果关系。
现在说说两个谣言，厦门中介形成价格同盟，哄抬房价――房价不是中介哄抬出来的，更不可能形成同盟。就厦门不知道有多少大大小小的中介，大的连锁中介可能会有某种协定，但因为众多的小中介，这种协定吹弹可破，难道大中介都想把生意让给小中介，难道房东不会发现中介给他们许诺的价格卖不出去，我多卖套房子少收点中介费总比生意让别家抢走的好，就算是有同盟，那盟友是不可能查出我以更低中介费和房价卖了房子的，这是市场经济的规律，人和公司都是要自利的，居然小鱼上真有那么多人相信。其实就现在中介的工资激励制度，大的中介也是不可形成同盟的，甚至他们自己的门店之间都会暗地竞争，偷偷改报价和中介费。
再说说网上的房源，很多人说二手房超多，xmhouse上都多少页一个楼盘。。。不知这种鱼是骗人还是自己不懂。xmhouse上的房源大部分是假的，中介为了吸引眼球都会挂假信息或是故意每天都刷新早过时的信息，很多门店也用这个方法贴广告。。。要想用心买房就要自己多花心思搜索，首先搜看好楼盘的个人发布的信息，然后去埃个打挂出低价房的中介电话去筛选。如果你打100个电话找到10你中意的底价房，那你也赚了，我就是通过这个途径找到的房子。
当然传说中的房托可能会有的，但中介要针对每个看房者来这个托一次确实很累，估计也不会轻易用的。只要看房者多走几个中介看几套房，同时谈价，告诉中介你先讲下来哪个就定哪个房，他们都会争着帮你讲价的。同时，如果要用上面的技巧谈价就一定不能急着去看房，否则就要签看房书，中介费就不好谈了，总不能不讲诚信去私下找房东，这样不利于社会的团结稳定哈！
说这些对中介不利，主要是我认为中介现在实在是浪费社会资源。2.5%的中介费，银行反点费、担保、评估抽成这些费用他们是不出力只赚钱。想想中介创造的价值，介绍+银行+房管局跑腿费+双方诚信的审核（这个出了问题中介也不负责），1套100万他们打个折也要1.5万（包括上面各种收费），但他们创造的价值不值这个价，他们干的活其实没什么技术含量，跑各种部门其实不麻烦（普通的劳务＋咨询），介绍费用完全可以靠一些房地产网站来做到（当然网站需要改善）。按照目前中国的劳动力费用他们根本不应赚这么多的，这样也导致了中介的畸形发展――工资无底薪（为了生计丧失职业诚信）、入门槛底（什么样的人都有，人员流动极大）、人员太多（严重浪费社会劳力，虽然现在就业危机，但多出来的人根本不创造价值还不如去做清洁工），这就好比传销，普通商品通过过多的中间环节就身价大增。
所以说，中介应该减少收费、精简人员、增加底薪以提高人员素质，最好也能来个从业资格证什么的。
我来重点说说房价，现在大家都老生常谈说房价，媒体、专家分析也是陈词滥调，参考价值越来越小。我试着换个角度，抛砖引玉。
房价和股市有共同之处，其一是长期价格和短期价格的分离。
一、房子的长期价格的重要决定因素是房价收入比――这个很多人认同吧。但我想这个房价／收入应该是有融合了很多因素的，具有地域特征的，也就是说每个国家和地区都会有不同的房价收入比（有点偷换概念，但只是个解释的工具），我们要假设个基准的房价收入比，然后看地域特色来上调或下调这个比值。
且认为西方发达国家的房价收入比是合理的，那么中国会怎样调整。。。
在我看来，中国的大部分特色都会调高这个比值：
A１、中国处在大规模的城市（镇）化进程中，用建设部的话说是这要持续３５年，中国的７０％以上的农村人要进城了。绝对需求大，这无疑要调高比值
A２、中国城市的资源集中程度高，大城与小城之间、小城与乡镇之间差别太大。前几年流行说第一世界的城市，第三世界的农村。这使得人们为了获得较好的城市资源拼命的挤进大城市（这也与传统观念和教育模式分不开），这也是中国的大城市房价与小城市房价差别大，也要调高大城市的这个比值。
A3、中国的土地资源较少。有人拿日本比，不可比，最主要的一点日本哪怕在房价大波动之前已基本完成了城镇化进程，房子大跌时没有大量农民转移到城镇。再有，它们的农业精耕细作技术也远超我国，提高单产不成问题，只是不想降低质量，而我国正好相反，现在只能追求产量放弃质量了，而且日本的粮食和能源即使都进口也不会太影响世界市场，且他是不会受西方国家干涉的（毕竟是资本主义，西方比较认同）。如果是我国的粮食大部分进口，世界粮价将是天价，我们的gcd将受制于人，执政之基就会动摇。所以我国会更重视耕地保护，现在粮食安全临界的耕地面积已经到来，不能再少了。这两年因为粮食丰收，中央对地方的违规占地比较宽容，如果连续两年粮产下降，那么中央马上会严厉监管土地的，那时工业和居住用地都会很难得了。
A4、还是土地资源，这个是指超大型城市的土地资源，过大规模的城市会带来问题，如周边的绿色配套拉长了与市中心的距离，是这方面的生活成本大增（运输、保险等等），中国的特大城市全球最多，我们不想它们都建设成为墨西哥城吧，所以要压缩城市（空间），自然市区的房价收入比就高了。
A5、经济发展和预期长期的通货膨胀率，学过经济学的都知道高速的经济发展必然伴随较高的通货膨胀，而在一国通货膨胀之时最好的保值工具是房产（贵金属也是，但这个的价格是国际市场决定的，不是一国的货币资金所能决定的，所以规避本国的通胀还是房子最常见―本人愚见）。目前普遍都认为中国还能高速增长个20年吧（你要不这么想就想法出国从国外的底层做起吧，人往高处走嘛），那么20年的通货膨胀假定4-5%，算算货币贬值的速度，大概2.3倍，假设你没升职、实际工资水平（购买力）也没长――你也太菜了、白活20年，但你的工资还是会从5000变成12000，取20年的中位数8500（如果是两个人就是17000），那用这个钱来还4000元（这个也取高估的中位数，最初的贷款额假设是3000）的贷款还可以吧。因为除了买房市场特别火爆（说明房价会涨很多），国家会把买房贷款的利率控制在通货膨胀率之下的，所以我们“赚了”。而发达国家之所以房价平稳，主要原因应该是稳定的通胀率吧。
要说明的是，个人工资的停滞不能代表整个社会的财富增长水平，房价不会因为你的工资不变而停滞，而是会随社会财富增长而增长。
A6、城市人口密度和建设水平影响了城市内部的交通（像北京现在每周轮停汽车就是好例
子），使我们注定不能像美国一样成为车轮上的国家，居民还要靠公共交通，这也使我们市郊的房子不能像外国一样分担我们城区的房价，这也会使我们大城市的房价比值更高。这需要城市解决早期规划的很多地方，2、30年都不会解决的。拿厦门为例，岛内外差价的主要原因还是城市交通（时间和钱的成本），几个桥和一个BRT不能改变这个差价。（当然还因为马太效应等众多因素的作用，城市都有集中变大的趋势：有注）
A7、中国的传统观念，现代人背井离乡去大城市，可又摆脱不了传统观念，只要有些存款主要想消费的还是房子。虽然很多看空者嘴硬，但不用调查，中国人买房子的意愿肯定超过环球旅游的意愿（与西国相比），储蓄的最大目的除了养老就是给儿女买房，还有就是富人置业的最常用手段。同时因为社会有了这种风气，就有人想利用这种风气，所以中国的炒房者也会比外国多，这使得买卖双方的博弈战倾向利于卖方，且是个长期状况，自然要抬高比值。
A8、中国的隐性收入巨大，包括对腐败的监管、税收、个人信用体系方面的缺陷使中国成为一个拥有巨大隐性收入的国家，所以就不能简单的用西方比较透明的房价收入比来衡量我们，它会抬高我们的房价收入比值。同时，隐性收入所带来的实际贫富差距比表象大，这也可能会使我们有更多的人乐于炒房。
同时，买房是个很好的洗钱的方法，买个很贵的房子,合同价可以签的很低,实际花了不少钱,但买到手之后房子还是值那么多钱,手里的黑钱就变成合法增值的房产了。当然这个影响又是另外一回事了。
A9、能源不能自足。同时如果新能源不能早日被大规模利用，那每家每户都有车也是空谈。因为考虑到受制于人的问题，哪怕是能源价格不被外国抬的过高，国家也不会把自己的基础建立在进口能源上的（利用煤电虽然很落后了，但gcd对它情有独钟）。同第5条道理，我们只能居住在交通便利的城中间，这样就会使房价收入比更高。当然这条是最有可能突破的，但它的重要性也排在最后。
注：经济发展中的马太效应：马太效应是指好的越好、坏的越坏。经济发展中的马太效应是指富的越富、穷的越穷。举例说，比如你有100元，这100元在社会中的正常增值速度是5%，就是说你1年后能有105元；但如果你有10000元，那你这10000的正常增值速度会超过5%，也许是6%，那你1年后就有10600元；如果你有1个亿，那它的正常增值速度是远超过5%、6%的，也许1年后你有1.5个亿也是正常的。直观的理解，你是不是觉得现实中的投资规模越大利润率越高呢？要是你有钱建个楼、铺个路、买艘货船，是不是很容易就成富翁了，呵呵，这是个梦想阿，大多数人只有100元啊！如果你有机会把这你的100元变成一个项目1个亿中的一部分呢？求之不得吧？。。。且看
由于中国是高速发展中的国家，马太效应会尤其明显，一些项目的投资收益远好于正常的通货膨胀（当然还有垄断、腐败等等因素）。普通人最好的把自己的100元变成1亿元一部分的方法就是依靠ZF投资――住到城里去、在城里找工作、买ZF规划的商品房。等着ZF把学校、公园、大桥、金融中心等等盖在你房子的周围，然后来等着你的职务和房子来获取1亿元投资带来的超额利润。――我想的也比较模糊，欢迎鱼中的智者指正。
现在说说两个谣言，厦门中介形成价格同盟，哄抬房价――房价不是中介哄抬出来的，更不可能形成同盟。就厦门不知道有多少大大小小的中介，大的连锁中介可能会有某种协定，但因为众多的小中介，这种协定吹弹可破，难道大中介都想把生意让给小中介，难道房东不会发现中介给他们许诺的价格卖不出去，我多卖套房子少收点中介费总比生意让别家抢走的好，就算是有同盟，那盟友是不可能查出我以更低中介费和房价卖了房子的，这是市场经济的规律，人和公司都是要自利的，居然小鱼上真有那么多人相信。其实就现在中介的工资激励制度，大的中介也是不可形成同盟的，甚至他们自己的门店之间都会暗地竞争，偷偷改报价和中介费。
再说说网上的房源，很多人说二手房超多，xmhouse上都多少页一个楼盘。。。不知这种鱼是骗人还是自己不懂。xmhouse上的房源大部分是假的，中介为了吸引眼球都会挂假信息或是故意每天都刷新早过时的信息，很多门店也用这个方法贴广告。。。要想用心买房就要自己多花心思搜索，首先搜看好楼盘的个人发布的信息，然后去埃个打挂出低价房的中介电话去筛选。如果你打100个电话找到10你中意的底价房，那你也赚了，我就是通过这个途径找到的房子。
当然传说中的房托可能会有的，但中介要针对每个看房者来这个托一次确实很累，估计也不会轻易用的。只要看房者多走几个中介看几套房，同时谈价，告诉中介你先讲下来哪个就定哪个房，他们都会争着帮你讲价的。同时，如果要用上面的技巧谈价就一定不能急着去看房，否则就要签看房书，中介费就不好谈了，总不能不讲诚信去私下找房东，这样不利于社会的团结稳定哈！
说这些对中介不利，主要是我认为中介现在实在是浪费社会资源。2.5%的中介费，银行反点费、担保、评估抽成这些费用他们是不出力只赚钱。想想中介创造的价值，介绍+银行+房管局跑腿费+双方诚信的审核（这个出了问题中介也不负责），1套100万他们打个折也要1.5万（包括上面各种收费），但他们创造的价值不值这个价，他们干的活其实没什么技术含量，跑各种部门其实不麻烦（普通的劳务＋咨询），介绍费用完全可以靠一些房地产网站来做到（当然网站需要改善）。按照目前中国的劳动力费用他们根本不应赚这么多的，这样也导致了中介的畸形发展――工资无底薪（为了生计丧失职业诚信）、入门槛底（什么样的人都有，人员流动极大）、人员太多（严重浪费社会劳力，虽然现在就业危机，但多出来的人根本不创造价值还不如去做清洁工），这就好比传销，普通商品通过过多的中间环节就身价大增。
所以说，中介应该减少收费、精简人员、增加底薪以提高人员素质，最好也能来个从业资格证什么的。
我来重点说说房价，现在大家都老生常谈说房价，媒体、专家分析也是陈词滥调，参考价值越来越小。我试着换个角度，抛砖引玉。
房价和股市有共同之处，其一是长期价格和短期价格的分离。
一、房子的长期价格的重要决定因素是房价收入比――这个很多人认同吧。但我想这个房价／收入应该是有融合了很多因素的，具有地域特征的，也就是说每个国家和地区都会有不同的房价收入比（有点偷换概念，但只是个解释的工具），我们要假设个基准的房价收入比，然后看地域特色来上调或下调这个比值。
且认为西方发达国家的房价收入比是合理的，那么中国会怎样调整。。。
在我看来，中国的大部分特色都会调高这个比值：
A１、中国处在大规模的城市（镇）化进程中，用建设部的话说是这要持续３５年，中国的７０％以上的农村人要进城了。绝对需求大，这无疑要调高比值
A２、中国城市的资源集中程度高，大城与小城之间、小城与乡镇之间差别太大。前几年流行说第一世界的城市，第三世界的农村。这使得人们为了获得较好的城市资源拼命的挤进大城市（这也与传统观念和教育模式分不开），这也是中国的大城市房价与小城市房价差别大，也要调高大城市的这个比值。
A3、中国的土地资源较少。有人拿日本比，不可比，最主要的一点日本哪怕在房价大波动之前已基本完成了城镇化进程，房子大跌时没有大量农民转移到城镇。再有，它们的农业精耕细作技术也远超我国，提高单产不成问题，只是不想降低质量，而我国正好相反，现在只能追求产量放弃质量了，而且日本的粮食和能源即使都进口也不会太影响世界市场，且他是不会受西方国家干涉的（毕竟是资本主义，西方比较认同）。如果是我国的粮食大部分进口，世界粮价将是天价，我们的gcd将受制于人，执政之基就会动摇。所以我国会更重视耕地保护，现在粮食安全临界的耕地面积已经到来，不能再少了。这两年因为粮食丰收，中央对地方的违规占地比较宽容，如果连续两年粮产下降，那么中央马上会严厉监管土地的，那时工业和居住用地都会很难得了。
A4、还是土地资源，这个是指超大型城市的土地资源，过大规模的城市会带来问题，如周边的绿色配套拉长了与市中心的距离，是这方面的生活成本大增（运输、保险等等），中国的特大城市全球最多，我们不想它们都建设成为墨西哥城吧，所以要压缩城市（空间），自然市区的房价收入比就高了。
A5、经济发展和预期长期的通货膨胀率，学过经济学的都知道高速的经济发展必然伴随较高的通货膨胀，而在一国通货膨胀之时最好的保值工具是房产（贵金属也是，但这个的价格是国际市场决定的，不是一国的货币资金所能决定的，所以规避本国的通胀还是房子最常见―本人愚见）。目前普遍都认为中国还能高速增长个20年吧（你要不这么想就想法出国从国外的底层做起吧，人往高处走嘛），那么20年的通货膨胀假定4-5%，算算货币贬值的速度，大概2.3倍，假设你没升职、实际工资水平（购买力）也没长――你也太菜了、白活20年，但你的工资还是会从5000变成12000，取20年的中位数8500（如果是两个人就是17000），那用这个钱来还4000元（这个也取高估的中位数，最初的贷款额假设是3000）的贷款还可以吧。因为除了买房市场特别火爆（说明房价会涨很多），国家会把买房贷款的利率控制在通货膨胀率之下的，所以我们“赚了”。而发达国家之所以房价平稳，主要原因应该是稳定的通胀率吧。
要说明的是，个人工资的停滞不能代表整个社会的财富增长水平，房价不会因为你的工资不变而停滞，而是会随社会财富增长而增长。
A6、城市人口密度和建设水平影响了城市内部的交通（像北京现在每周轮停汽车就是好例
子），使我们注定不能像美国一样成为车轮上的国家，居民还要靠公共交通，这也使我们市郊的房子不能像外国一样分担我们城区的房价，这也会使我们大城市的房价比值更高。这需要城市解决早期规划的很多地方，2、30年都不会解决的。拿厦门为例，岛内外差价的主要原因还是城市交通（时间和钱的成本），几个桥和一个BRT不能改变这个差价。（当然还因为马太效应等众多因素的作用，城市都有集中变大的趋势：有注）
A7、中国的传统观念，现代人背井离乡去大城市，可又摆脱不了传统观念，只要有些存款主要想消费的还是房子。虽然很多看空者嘴硬，但不用调查，中国人买房子的意愿肯定超过环球旅游的意愿（与西国相比），储蓄的最大目的除了养老就是给儿女买房，还有就是富人置业的最常用手段。同时因为社会有了这种风气，就有人想利用这种风气，所以中国的炒房者也会比外国多，这使得买卖双方的博弈战倾向利于卖方，且是个长期状况，自然要抬高比值。
A8、中国的隐性收入巨大，包括对腐败的监管、税收、个人信用体系方面的缺陷使中国成为一个拥有巨大隐性收入的国家，所以就不能简单的用西方比较透明的房价收入比来衡量我们，它会抬高我们的房价收入比值。同时，隐性收入所带来的实际贫富差距比表象大，这也可能会使我们有更多的人乐于炒房。
同时，买房是个很好的洗钱的方法，买个很贵的房子,合同价可以签的很低,实际花了不少钱,但买到手之后房子还是值那么多钱,手里的黑钱就变成合法增值的房产了。当然这个影响又是另外一回事了。
A9、能源不能自足。同时如果新能源不能早日被大规模利用，那每家每户都有车也是空谈。因为考虑到受制于人的问题，哪怕是能源价格不被外国抬的过高，国家也不会把自己的基础建立在进口能源上的（利用煤电虽然很落后了，但gcd对它情有独钟）。同第5条道理，我们只能居住在交通便利的城中间，这样就会使房价收入比更高。当然这条是最有可能突破的，但它的重要性也排在最后。
注：经济发展中的马太效应：马太效应是指好的越好、坏的越坏。经济发展中的马太效应是指富的越富、穷的越穷。举例说，比如你有100元，这100元在社会中的正常增值速度是5%，就是说你1年后能有105元；但如果你有10000元，那你这10000的正常增值速度会超过5%，也许是6%，那你1年后就有10600元；如果你有1个亿，那它的正常增值速度是远超过5%、6%的，也许1年后你有1.5个亿也是正常的。直观的理解，你是不是觉得现实中的投资规模越大利润率越高呢？要是你有钱建个楼、铺个路、买艘货船，是不是很容易就成富翁了，呵呵，这是个梦想阿，大多数人只有100元啊！如果你有机会把这你的100元变成一个项目1个亿中的一部分呢？求之不得吧？。。。且看
由于中国是高速发展中的国家，马太效应会尤其明显，一些项目的投资收益远好于正常的通货膨胀（当然还有垄断、腐败等等因素）。普通人最好的把自己的100元变成1亿元一部分的方法就是依靠ZF投资――住到城里去、在城里找工作、买ZF规划的商品房。等着ZF把学校、公园、大桥、金融中心等等盖在你房子的周围，然后来等着你的职务和房子来获取1亿元投资带来的超额利润。――我想的也比较模糊，欢迎鱼中的智者指正。
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