二手房购买宝典——大量与中介打交道，买房砍价的经验
来源：都兜兜 发布时间：2009-04-30 11:15:56
【小编八达整理推送】
最近一段时间因为购买二手房频繁看房，积累了大量与中介打交道，买房砍价的经验，与有意买房鱼鱼们分享一下：
第一部分 厦门房产中介现状及其赚钱黑招解密
1、厦门房产中介基本没有真心为买房人服务的，多数以制造紧张气氛逼你赶快交定金为主，服务过程极其草率而且陷阱重重；
2、房产中介一般会在房主真实卖房价上加价，这样做的好处有两个，第一可以在买房者砍价时轻易满足买房者需求让买房者得到心理满足（实际操作时中介会在砍价时向买房者强调买房的难度，然后假装做出巨大的努力才把价格谈下来，这样既做了人情，又不会引起买房者的怀疑）。第二是可以和卖房者就超出部分分成，这是中介的重要收入来源，也是最没有良心的收入。
3、很多中介特别是训练有素的中介会在看房时多叫上几个或真或假的客户，这样万一看到满意的房子时，买房者容易因为有竞争感而产生心理弱势，导致仓促决定和不敢还价，这是对买房者最要命的地方！可是因为信息不对称，客户很难判断真假，往往在这一点上吃亏。
4、霸占信息发布平台，垄断信息发布渠道，使买房者无法与卖房者直接接触。君不见，各大网站上个人发布的卖房信息只要你去联系，99.9%都是中介发布的信息，剩下0.1%是胃口大开想靠卖一套房子发财的房主，实实在在卖房的想碰到的概率比买体育彩票中头奖还低。不得不佩服的是，在这方面房产中介行动一致性实在是高，使得除非你碰到熟人卖房，否则交易二手房基本无法绕过中介。
5、制造房价上涨言论，营造房价上涨趋势，催促买房者快速决定。实际上，每个个体的卖房者很难形成价格的默契，要涨就一起上涨，要跌就一起下跌，而且比例相当，2008年年底时房价齐刷刷下跌30%，今年来房价又齐刷刷上涨20%，这根本不是市场真正起作用的结果！卖房者的卖房价格一般都是参考已有的“行情”定出来的，而发布“行情”信息的主要平台报纸和网站又全部被中介占据，趋势自然容易营造。而房价上涨言论，由于中介长期浸淫于这个行业，整套话术已经千锤百炼，任何一点风吹草动都能成为房价上涨的理由，这就更不在话下了。正如每次，六合彩每次结果开出来，买彩票者都可以很快找到为什么开这个数字理由，后悔自己当初为什么没想到这个道理，实际完全是无稽之谈自己却确信无疑。
6、嘴上信誓旦旦，却不肯承担实际责任，中介们口头上对你很尊敬，承诺给你种种服务，很多事情要你一百个放心，却从不白纸黑字地落实替你防范风险的责任，这是我亲身经历的感受。
7、真正价格实惠的房子，中介一般会自己先吃掉或者介绍自己的亲戚朋友去买，或者狠狠地把价格加上去，所以买房者一般难于碰到。
第二部分 房价未来走势与买房心态调整
1、现在关于房价涨跌的各种言论比比皆是，公说公有理，婆说婆有理。但是我要说的是，没有人可以真正预测房价的涨跌，特别是包括你自己！房价涨跌是市场博弈和资源掌握者导向共同作用的结果（因为中国并没有真正的市场经济，很多时候官员、“专家”、既得利益阶层等资源掌握者还是有很大能力左右价格走势，此点可参考股市走势）。我本人的教训是从房价两千多元一平方开始看空，直把房价看到了一万多元一平方，每个阶段都可以找出很多理由支持自己的论点，最后才恍然大悟，原来一切都是自己骗自己。想一想，要是知道房价会上涨，谁还肯卖房呢？要是知道房价会下跌，谁还肯买房呢？是一笔笔的交易累积成了房价的涨跌，任何对房价涨跌的预测都是徒劳无功的！
2、因此，对买房者来说，首先要明确的是，你买房的目的是什么？你买房的迫切性怎样？你的支付实力如何？这是在买房之前必须明确的。试想，我们都知道电脑、手机及各种家用电器的价格一定是在一年之后看跌的，然后会有新的型号出现，功能会更齐全，可是你会因此不买这些东西吗，一年之后再买明智吗？关键是内心定位明确，就不容易受人左右！所有的涨跌，你都没有什么可后悔或欣喜的，除非你是个炒房者。
3、如果你决定买房，那么必须明确的是，你能做的只是在现有的行情下尽量争取更多的实惠，如此而已。
第三部分 看房（交易谈判前）要领与技巧
1、多看少动。冲动是魔鬼，人在冲动之下的决定往往很难做到理性，而花费自己大部分积蓄的决策如果是在冲动下做出的，想象一下，以后你会有多后悔？其实房价在一个月里的涨跌一般不可能很厉害，特别在目前的价位下，跌有可能暴跌，涨却不可能暴涨，所以在你对行情缺乏认识或者没有有经验的朋友提点你时，积累一些经验比仓促决定更明智。即使有一些看起来特别便宜的房子摆在你面前，也不要匆忙决定，要知道往往贪小便宜容易吃大亏！想开点，你不是个靠运气生活的人，你以前也没有占到过什么轻易的便宜，这一次，“得之，你幸!不得，你命！”,调查清楚点再决定。错过一套房子，还有很多套房子在等着你，如果房子只有那么一两套在等着大家，那么不要太相信你自己可以做出英明的决定，你坚持了正确的做法后，把一切交给运气去决定吧。
2、看房满意不要形之于色。各位看房的朋友，也许你历尽千辛万苦好不容易看到一套满意的房子，但是不要忘记了，真正的战斗才刚开始，如何拧干房价和中介费的水分，这才是买房的关键所在！如果你表现出过度的好感，甚至于有必欲得之的感觉，那么你谈判的底牌已经是明牌了，那么谁还会对你让步呢？所以，这一点一定要切记，除非你是个心志坚定，能把全局掌握在手的人，否则，看到满意的房子，也只需要对中介说，我要花点时间和家人商量一下，不要喜形于色，在言语中出卖你自己，买房争的就是那么一点差价，如果你对万儿八千的不怎么看的上眼，想必你也不会在这个时候淘中低价位的房子吧。切记，切记！
3、看房时最好不要带上配偶去看，签看房协议书时最好字迹潦草些或者不用平时的字迹，乃至故意把名字写错一个字（大家应该明白里面的玄机吧，话不能讲得太白，自己体会吧）。不是我教你坏，实在是“人善被人欺，马善被人骑”。现在中介就企图看一次房子就用看房协议书绑住你的手脚，让你以后没有回旋余地，他们好挣安稳钱。可是兄弟们，这个世界永远是有选择的人占主动地位，你愿意给自己多留一些选择吗？你的脑袋有被猪追尾过吗？答案很清楚，对吧。你现在所做的一切，都是下一阶段的铺垫。最重要的是，你不是易中天（易中天买别墅没付中介费，那帮中介举着条幅吵闹了几天，后来易中天说一切法庭上见，中介们也就偃旗息鼓了），留一个后手还是蛮有价值的。
4、看房是件精细活，一定要把要看的点看周全。一套房子不可能让你看很多遍，房子的缺点要在签合同前全部发现出来，等到住进去再抱怨这个不好那个不好是没有用的，谁叫你有机会细心了解的时候要大咧咧的忽略过去呢，在前面把事情做细点吧。你要看的要点有：A、环境噪音，这方面有诸如离道路远近、施工工地、工厂、卡拉OK 厅、酒吧、餐馆等，而且有些房子是白天不吵晚上吵，一定要考虑周全，因为房间里的问题你还有可能改变，房间外面的环境你是无能为力的；B、所有照明线路是否完好，现在的装修很多是走暗线的，一旦有问题要维修那可不是小事情；C、水管是否有漏水现象，这一点也许在看房时难于发现，最好以后在合同里要求对方保证3个月里不出这方面问题；D、房间结构合理性，有些房子平方数虽然不小，但是因为装修不合理，造成很多空间浪费，如果重新装修又是好大一笔费用；E、墙壁有无破损、开裂、渗水、脏污现象；F、橱柜、门窗开闭是否正常；G、房东搬走时会留下哪些设备及其状态；H、产权性质、产权年限、房屋结构这些当然也是要了解清楚的了；I、如果你很在乎以后小孩的受教育情况，就读小学、中学的情况自然也是要了解。其他细节大家就各自根据自己的需求补充了。
5、不要相信这房子如果你不买，很快就会被人买走或者会涨价的鬼话。
6、房产中介一些套你底细的话，不必回答或者不必告诉他们实情。有经验的房产中介会通过了解你的收入情况、工作单位、目前的住房情况、你拿得出的首付金额等信息来决定以后的谈判策略，而且甚至以后会出卖你的信息。如果你没有准备好怎么回答他们，很简单，告诉中介这是你的隐私就可以了，这时候显得酷一点会让中介觉得你不是个容易受人左右的人。
7、有些明显很烂的房子，和你定位相差太远的房子，除非是顺便去看或者当是积累看房经验，否则没有必要去看。因为看房也是成本，没必要把宝贵的时间花在全无价值的事情上，在言语上打击一下房产中介就行了。
第四部分 谈判及成交技巧
亲爱的鱼鱼们，这部分内容请恕我暂不公开，仅限于私下交流。这里面有一个重要的原因是，这些招数一旦公开，中介可能就会想到应对的法子，那么招数就会失效，这就如同你知道一些心理测验判断方法后，再去做心理测验，那么测验结果就是扭曲的。
总之，我最大心愿是想买房的鱼鱼们能够先把思想和斗争方法武装起来，都以合理的价格买到称心的房子，但愿房价降，何妨我独亏啊！
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